Valor catastral COMUNIDAD VALENCIANA

ORDEN 15/2018, de 28 de diciembre, de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, por la que se establecen los coeficientes aplicables en 2019 al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, así como la metodología empleada para su elaboración y determinadas reglas para su aplicación.

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(DOGV de 02.01.2019)

PREÁMBULO

El artículo 10 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, aprobado por Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, y el artículo 9 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, establecen que la base imponible de ambos impuestos está constituida por el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

El artículo 57.1.b de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, dispone que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, añadiendo que «dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario».

A tal efecto, el apartado 1 del artículo 158 del Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado mediante Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, establece que «la aplicación del medio de valoración consistente en la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal a que se refiere el artículo 57.1.b de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, exigirá que la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores, los coeficientes resultantes de dicha metodología y el periodo de tiempo de validez hayan sido objeto de aprobación y publicación por la Administración tributaria que los vaya a aplicar».

El párrafo primero del apartado 1.2 de la disposición final segunda de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat, por la que se regula el tramo autonómico del impuesto sobre la renta de las personas físicas y restantes tributos cedidos, en su redacción dada por el Decreto ley 4/2013, de 2 de agosto, del Consell, por el que se establecen medidas urgentes para la reducción del déficit público y la lucha contra el fraude fiscal en la Comunitat Valenciana, así como otras medidas en materia de ordenación del juego, establece que corresponde al conseller competente en materia de Hacienda, mediante orden, la «aprobación y publicación, en relación con la comprobación de valores en el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, de los coeficientes multiplicadores a los que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria.

No obstante, esta administración, es conocedora de la jurisprudencia que existe respecto a la idoneidad del medio previsto en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria para determinar el valor real a los efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y del impuesto sobre sucesiones y donaciones, por lo que su utilización por parte de la Administración como medio de comprobación de valor deberá ajustarse a lo establecido por la jurisprudencia aplicable al caso, en particular los recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo.

En un primer momento, el Tribunal Supremo, declaró la idoneidad de la utilización del método establecido en el art.57.1.b) de la Ley 58/20103, general tributaria, de conformidad con las sentencias núm. 639/2017 y núm. 640/2017, de 6 de abril, sobre la Orden 23/2013 y la Orden 4/2014 por la que se establecen los coeficientes aplicables en 2013 y 2014 al valor catastral a los efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones. Por otro lado, el Tribunal Constitucional, en Sentencia de 19 de julio de 2000 (STC 194/2000), entre otras, validó este medio de comprobación.

Recientemente, la sala tercera, de lo contencioso administrativo, del Tribunal Supremo, ha establecido como doctrina que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (art. 57.1.b) de la Ley general tributaria no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo.

La presente orden está justificada por una razón de interés general (otorgar seguridad jurídica a los contribuyentes en sus declaraciones tributarias del impuesto sobre sucesiones y donaciones o del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), que se basa en una identificación clara de los fines perseguidos (determinación de los coeficientes aplicables al valor catastral en el ámbito tributario referido, con aclaración de la metodología utilizada y de reglas concretas para su aplicación), es el instrumento más adecuado para conseguir esos fines, contiene la regulación imprescindible para atender la necesidad a cubrir y no existen otras medidas menos restrictivas de derechos o que impongan menos obligaciones. Asimismo, se adapta a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica y transparencia.

La tramitación del anteproyecto de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de las Directivas (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, y 2017/1852, del Consejo de 10 de octubre de 2017, relativa a los mecanismos de resolución de litigios fiscales en la Unión Europea, y de modificación de diversas normas tributarias, ha motivado la introducción de la disposición adicional tercera con el fin de aclarar la limitación de los efectos previstos en el artículo 3, una vez sea aprobado. La presente orden podrá ser de aplicación por los contribuyentes en las declaraciones en tanto no exista para el inmueble valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro, siempre que conste publicado como tal a la fecha de devengo en su sede electrónica, conforme a lo dispuesto en el Texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Así las cosas, acreditada la adecuación del ejercicio de la potestad reglamentaria a los principios de buena regulación exigibles a las administraciones públicas y en el ejercicio de la habilitación señalada, se dicta la presente orden por la que se establecen los coeficientes aplicables al valor catastral a los efectos de la comprobación de valores de determinados bienes inmuebles urbanos relacionada con los hechos imponibles producidos en 2019, a partir de la entrada en vigor de la presente orden, de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones, se describe la metodología empleada para su elaboración y se establecen determinadas reglas para la aplicación de tales coeficientes, así como sus efectos en relación con las declaraciones presentadas por los contribuyentes, en aplicación de lo dispuesto en el párrafo primero del apartado 1 del artículo 134 de la Ley general tributaria.

Los apartados b) y c) de la cláusula segunda del convenio de 20 de enero de 1995 entre la Secretaría de Estado de Hacienda (Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria) y la Conselleria de Economía y Hacienda de la Comunitat Valenciana, sobre intercambio y colaboración en la gestión de la información de carácter catastral, publicado mediante Resolución de 20 de enero de 1995, de la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, establecen que el objeto de la citada colaboración se extenderá, entre otros aspectos, a los estudios y análisis de los criterios objetivos de valoración utilizados por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, para su adaptación y aplicación a las necesidades específicas de la Comunitat Valenciana, así como al intercambio de información referente a las transmisiones de dominio de los bienes inmuebles, o cualquier otro tipo de alteraciones con trascendencia catastral relativas a los mismos.

Por otro lado, la cláusula primera del acuerdo de desarrollo del citado convenio de colaboración, suscrito entre la Secretaría de Estado de Hacienda y la Conselleria de Economía y Hacienda de la Generalitat con fecha 9 de marzo de 2000, establece que constituye el objeto de dicho acuerdo la puesta en marcha de un procedimiento de intercambio mediante el cual se facilita a la Generalitat la información catastral que precise para la actividad que sus órganos desarrollen en el ejercicio de sus propias competencias.

De conformidad con los preceptos y cláusulas citados, la Gerencia Regional del Catastro de la Comunitat Valenciana ha suministrado a la Generalitat el fichero con las muestras empleadas para la determinación de los coeficientes RM, por municipios de la Comunitat Valenciana, de relación al mercado de los valores catastrales, donde se contienen los RM para cada una de las muestras o testigos. Dichos coeficientes RM son los que han servido para determinar los coeficientes a los que se refiere la presente orden.

Esta orden no está incluida como una de las iniciativas reglamentarias a tramitar por la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico en el marco del Plan normativo de la Administración de la Generalitat de 2018, aprobado por Acuerdo del Consell de 12 de enero de 2018, pero se ha propuesto su incorporación en el Plan normativo de la Administración de la Generalitat de 2019.

En su virtud, en ejecución de lo dispuesto en la normativa citada, y, de conformidad con las facultades conferidas por el artículo 4 del Decreto 7/2015, de 29 de junio, del President de la Generalitat, por el que determina las consellerias en que se organiza la administración de la Generalitat, por los artículos 1 a 10 del Decreto 176/2016, de 25 de noviembre, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento orgánico y funcional de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico y por el artículo 28 de la Ley 5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, a propuesta de la Dirección General de Tributos y Juego, y previos los trámites establecidos en el Decreto 24/2009, de 13 de febrero, del Consell, sobre la forma, la estructura y el procedimiento de elaboración de los proyectos normativos de la Generalitat, así como el informe de la Abogacía General de la Generalitat, conforme con el Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana.

ORDENO

Artículo 1. Aprobación de los coeficientes aplicables en 2019 al valor catastral de los bienes inmuebles urbanos

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 57.1.b de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, se aprueban los coeficientes a los que se refiere el anexo II de la presente orden, para estimar, por referencia al valor catastral, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana que estén radicados en el territorio de la Comunitat Valenciana, a los efectos de la comprobación de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones por los hechos imponibles producidos en 2019 a partir de la entrada en vigor de la presente orden.

Los citados coeficientes se han determinado por aplicación de la metodología a la que se refiere el anexo I de la presente orden.

Artículo 2. Ámbito objetivo de los coeficientes

1. Los coeficientes a los que se refiere el artículo 1 se aplicarán a todos los bienes inmuebles de naturaleza urbana con las siguientes excepciones:

a) Los inmuebles que no tengan valor catastral o cuyas características físicas y urbanísticas no coincidan con las tenidas en cuenta para determinar su valor catastral.

b) Los solares y demás terrenos que se encuentren sin edificar.

c) Los solares o terrenos infraedificados, entendiendo por tales aquellos en los que la edificabilidad materializada en la parcela sea inferior al 30 % de la máxima permitida por el planeamiento urbanístico para dicha parcela.

d) Las viviendas unifamiliares aisladas o pareadas.

e) Las naves industriales.

f) Los locales comerciales.

g) Los inmuebles declarados en ruina o con expediente de declaración de ruina incoado, y los inmuebles que vayan a ser objeto de demolición, reconstrucción, o rehabilitación integral.

h) Los bienes inmuebles de interés cultural (BIC) y los bienes inmuebles de relevancia local (BRL), incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, a los que se refiere los puntos 1.º y 2.º del apartado 2 del artículo 15 de la Ley 4/1998, de 11 de junio, de la Generalitat, de patrimonio cultural valenciano, así como los demás inmuebles que se encuentren incluidos en el Catálogo de protecciones del correspondiente municipio, al que se refiere el artículo 42.5 y el anexo VI de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, y que tengan atribuido los niveles de protección integral o parcial.

i) Las declaraciones de obra nueva o divisiones horizontales.

Artículo 3. Efectos de la aplicación de los coeficientes en las declaraciones de los contribuyentes

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de este artículo, los obligados tributarios podrán determinar el valor que la administración tributaria de la Generalitat asigna a los bienes inmuebles urbanos a los que se refiere el artículo 2 aplicando los coeficientes establecidos en esta orden al valor catastral de tales bienes actualizado a la fecha del devengo del impuesto que corresponda, y los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones.

2. En las transmisiones de bienes o derechos sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados prevalecerá el precio o contraprestación pactada cuando resulte superior al valor declarado o al determinado de acuerdo con lo establecido en la presente orden.

3. De conformidad con lo establecido en el último inciso del párrafo primero del artículo 134.1 de la Ley general tributaria, cuando el obligado tributario hubiera declarado un valor igual o superior al resultante de la aplicación de los coeficientes a los que se refiere la presente orden, prevalecerá aquel valor y la administración tributaria de la Generalitat no podrá proceder a la comprobación de dicho valor por otro medio. En cualquier caso, se podrá comprobar la correcta aplicación de los coeficientes al valor catastral debidamente actualizado a la fecha del devengo, la veracidad del precio o contraprestación declarados, o la coincidencia de las características del inmueble con las tenidas en cuenta para la determinación de su valor catastral.

Artículo 4. Aplicación de los coeficientes en las solicitudes de información a la Administración tributaria del valor a efectos fiscales de bienes inmuebles urbanos con carácter previo a su transmisión o adquisición

Los coeficientes de la presente orden se aplicarán, cuando se trate de los bienes inmuebles urbanos a los que se refiere el artículo 2, en la información previa expedida por la administración tributaria de la Generalitat sobre el valor a efectos fiscales de los bienes que vayan a ser objeto de adquisición o transmisión, solicitada por los obligados tributarios de conformidad con lo establecido en el artículo 90 de la Ley general tributaria.

Artículo 5. Reglas de aplicación de los coeficientes en la comprobación de valores por la Administración tributaria

1. A los efectos de la comprobación de valores, la estimación del valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que se refiere el artículo 2 se realizará por la administración tributaria de la Generalitat aplicando los coeficientes al valor catastral del inmueble actualizado a la fecha del devengo.

2. La aplicación de los coeficientes estará condicionada a la verificación de que la referencia catastral corresponde al bien inmueble a valorar.

3. En el caso de inmuebles con precio máximo de venta fijado por la Administración, no se tendrá en cuenta el valor derivado de la aplicación de los coeficientes, cuando tal valor resulte superior al citado precio máximo. En tales casos, se tomará dicho precio máximo fijado por la Administración como valor a efectos de la base imponible del impuesto que corresponda.

4. En el caso de inmuebles que, en la fecha de devengo, cuenten con valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas, la estimación del valor se podrá efectuar en virtud de lo previsto en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria, siempre y cuando dicho valor de tasación haya sido fijado de conformidad con las normas establecidas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

5. Asimismo, se podrá realizar la estimación del valor en virtud del artículo 57.1 h) de la Ley general tributaria, atendiendo al precio o valor declarado correspondientes a otras transmisiones del mismo bien realizadas dentro del plazo de un año desde la fecha del devengo del impuesto en que surta efecto, siempre que se mantengan sustancialmente las circunstancias de carácter físico, jurídico y económico determinantes de dicho valor.

DISPOSICIONES ADICIONALES

Primera. Valoración de inmuebles situados en el territorio de otra comunidad autónoma

De conformidad con lo previsto en el artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, para la estimación del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana a los que se refiere el artículo 2 de esta orden, radicados en el territorio de otra comunidad autónoma, podrá aplicarse la metodología técnica utilizada para el cálculo de los coeficientes multiplicadores y los coeficientes resultantes de dicha metodología aprobados y publicados por la comunidad autónoma en cuyo territorio radiquen los bienes, siempre que tales coeficientes resulten aplicables al inmueble en cuestión.

Segunda. Regla de no gasto

La aplicación y desarrollo de este decreto no podrá tener incidencia alguna en la dotación de todos y cada uno de los capítulos de gasto asignados, y, en todo caso, deberá ser atendido con los medios personales y materiales de este.

Tercera. Aplicación de los coeficientes en las declaraciones de los contribuyentes del valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro

A efectos del artículo 3 (aplicación de los coeficientes en las declaraciones de los contribuyentes) la presente orden será de aplicación en tanto no exista para el inmueble valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro, siempre que conste publicado como tal a la fecha de devengo en su sede electrónica, conforme a lo dispuesto en el Texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario, aprobado por Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA

Única. Procedimientos iniciados y actualización de los coeficientes

Los coeficientes a los que se refiere el artículo 1 de la presente orden solo podrán aplicarse en las comprobaciones de valor relacionadas con hechos imponibles de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones devengados a partir de la entrada en vigor de la presente orden.

Si a la fecha del hecho imponible, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 32 del Texto refundido de la Ley del catastro inmobiliario, aprobado por el Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, se hubiesen actualizado todos los valores catastrales de un mismo municipio, y esta circunstancia no se hubiese tenido en cuenta en el cálculo de los Coeficientes Multiplicadores del Valor Catastral, el coeficiente de municipio (Cm) a aplicar será el recogido para el municipio en el anexo II de la presente orden, dividido por el coeficiente de actualización catastral publicado en la ley de presupuestos generales del Estado para el municipio y año en cuestión.

DISPOSICIONES FINALES

Primera. Habilitación para la ejecución

Se autoriza al titular de la dirección general competente en materia de tributos para que dicte cuantas instrucciones resulten necesarias para la ejecución de la presente orden.

Segunda. Entrada en vigor

La presente orden entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.

València, 28 de diciembre de 2018.– El conseller de Hacienda y Modelo Económico: Vicent Soler i Marco.

ANEXO I

Metodología empleada para la obtención de los coeficientes multiplicadores establecidos en el anexo II

1. Coeficiente multiplicador del valor catastral (k)

La determinación, conforme al artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria, del valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana incluidos en el ámbito de aplicación se realizará mediante la aplicación de la siguiente expresión:

Vreal = Vcat x K

Siendo:

Vreal: Valor real del inmueble

Vcat: Valor catastral del inmueble actualizado año 2019

k: Coeficiente multiplicador del valor catastral

El coeficiente K multiplicador del valor catastral se obtendrá para los inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente orden mediante la siguiente expresión:

K = Cm x Cd x Cp x Cu

Siendo:

Cm: Coeficiente de municipio

Cd: Coeficiente de distrito

Cp: Coeficiente de planta

Cu: Coeficiente de uso garaje o trastero

2. Coeficiente de municipio (Cm)

El coeficiente de municipio (Cm) se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI) y el producto del coeficiente de relación al mercado (RM) por el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC) aplicando la siguiente fórmula:

Cm = CVMI / (RM x CAVC)

Siendo:

Cm: Coeficiente de municipio

CAVC: Coeficiente de actualización del valor catastral

RM: Coeficiente de relación al mercado

CVMI: Coeficiente de variación del mercado inmobiliario

Cada uno de estos coeficientes se calcula para cada municipio tanto de forma directa como indirecta. El procedimiento de cálculo directo se basa en la obtención a fecha actual de la relación directa existente entre los valores catastrales y los valores de mercado mientras que el procedimiento de cálculo indirecto analiza de forma separada tanto la evolución del mercado como de los valores catastrales desde el año de aprobación de la ponencia de valores totales en cada municipio hasta el momento actual, utilizando para ello las estadísticas de precios de la vivienda publicadas por el Ministerio de Fomento a nivel estatal, autonómico, provincial y de municipio.

Los resultados obtenidos con el cálculo directo son los que se utilizan de forma preferente para la obtención de los coeficientes de municipio mientras que los resultados del cálculo indirecto se utilizan en los municipios con muy baja dinámica inmobiliaria o de forma supletoria cuando no existen suficientes datos para obtener los coeficientes de municipio de forma directa.

2.1. Coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC)

En el cálculo directo los coeficientes de actualización del valor catastral será los que se publiquen a dichos efectos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2019. Para su aplicación será necesario que los Ayuntamientos hayan solicitado su aplicación para el ejercicio 2019 y cumplan los requisitos necesarios de acuerdo con el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

La relación de municipios concretos en los que resultarán de aplicación los coeficientes que, en su caso, establezca la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio 2019 viene establecida en la correspondiente orden.

A falta de su publicación se consideran los coeficientes previstos de la siguiente tabla de acuerdo con la información suministrada por la Gerencia Regional del Catastro. En las tablas de coeficientes del anexo II se determina para cada municipio su aplicación.

Año de entrada en vigor ponencia de valores Coeficiente de actualización 2019

1984, 1985, 1986, 1987, 1988 y 1989 1,05

1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999 y 2000 1,03

2001, 2002 y 2003 1,02

2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 y 2011 0,97

2012 y 2013 0,93

En el cálculo indirecto el coeficiente de actualización del valor catastral se obtiene multiplicando los coeficientes de actualización del valor catastral publicados por las sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado de los ejercicios comprendidos entre el año de aprobación de las ponencias de valores totales y el año 2019.

2.2. Coeficiente de relación al mercado (RM)

El coeficiente de relación al mercado RM expresa la relación que existe entre el valor catastral y el valor de mercado es decir:

RM = Valor catastral / Valor de mercado

Para el cálculo directo el coeficiente de relación al mercado RM en cada municipio se obtiene como la media aritmética de los coeficientes RM de una muestra significativa de mercado formada por valores declarados en escrituras públicas de transmisiones facilitada por el OCMI (Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario) de bienes inmuebles de naturaleza urbana de uso residencial, aparcamiento, almacén y trastero con fecha de devengo comprendida entre el 1 de junio de 2016 y el 30 de junio de 2018.

La muestra inicial obtenida se compone de 189.387 testigos que proceden de los datos facilitados por los notarios y registradores de la propiedad en virtud de lo dispuesto en el artículo 36.3 del RD legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y que consisten en la comunicación de datos sobre el valor de los inmuebles consignados en escrituras públicas.

Muestra inicial obtenida del OCMI

FUENTE USO Alicante Castellón Valencia TOTAL

NOT RESIDENCIAL 57.955 16.796 63.292 138.043

GARAJE / TRASTERO 20.922 7.019 23.403 51.344

Total por provincia 78.877 23.815 86.695 189.387

41,65 % 12,57 % 45,78 % 100,00 %

La incorporación masiva de toda la población de testigos de mercado inicialmente obtenida tiene los problemas propios de un tratamiento masivo de datos por lo que, para su correcta incorporación a la población final, debe ser convenientemente analizada y depurada con criterios objetivos con el fin de extraer del análisis estadístico los testigos correspondientes a situaciones atípicas o no representativas de mercado.

Los criterios básicos para considerar los testigos como atípicos son los siguientes:

– Testigos con fecha de transmisión fuera del periodo temporal de estudio.

– Muestras atípicas por tener un precio absoluto muy inferior a la media del municipio o grupo de municipios. En este sentido se desechan las transmisiones de viviendas con valor de transmisión declarado inferior a 20.000 € y los garajes y trasteros con valor declarado inferior a 1.500 €.

– Testigos de uso vivienda con valor declarado superior a 600.000 € y testigos de uso garaje o trastero con valor declarado superior a 100.000 €.

– Viviendas con superficie construida inferior a 30 m² y trasteros con superficie construida inferior a 4 m².

– Viviendas con superficie construida superior a 500 m² y garajes o trasteros con superficie construida superior a 40 m².

– Inmuebles cuyo valor catastral tiene un valor de referencia al mercado inferior a 0,05.

– Inmuebles cuyo valor catastral tiene un valor de referencia al mercado mayor a 1,50.

A partir de esta primera depuración básica, y ya con los testigos restantes, se realiza una depuración más avanzada en la que se desechan aquellos testigos cuya desviación absoluta (D) de su referencia al mercado RM, con respecto a la desviación típica (), por municipio y uso es superior a 2.

La muestra finalmente seleccionada, una vez filtrada y homogeneizada se compone de 154.001 testigos, con la siguiente distribución:

Muestra seleccionada

FUENTE USO Alicante Castellón Valencia TOTAL

NOT RESIDENCIAL 48.590 13.931 57.081 119.602

GARAJE / TRASTERO 14.843 4.560 14.996 34.399

Total por provincia 63.433 18.491 72.077 154.001

41,19 % 12,01 % 46,80 % 100,00 %

% seleccionado sobre muestra inicial 80,42 % 77,64 % 83,14 % 81,32 %

La muestra utilizada para la obtención del RM de cada municipio está formada solo por testigos de ese municipio cuando se dispone de una muestra estadísticamente significativa de testigos válidos. Cuando la muestra esté por debajo el RM se obtiene de forma ponderada entre el RM obtenido solo con los testigos del municipio (RMM) y el RM obtenido agrupando los municipios en función del año de aprobación de la ponencia de valores (RMA) es decir:

a) Municipios con un número de testigos validados mayor o igual de 60: RM = RMM.

b) Municipios con un número de testigos validados comprendido entre 30 y 60: RM = (RMM + RMA) / 2.

c) Municipios con un número de testigos validados comprendido entre 10 y 29: RM = (RMM + RMA x 2) / 3.

d) Municipios con un número de testigos validados menor de 10: RM = RMA. En este caso el coeficiente multiplicador K finalmente obtenido será el menor entre los obtenidos por la metodología de cálculo directa e indirecta.

Para el cálculo indirecto se toma el coeficiente RM de la ponencia de valores de acuerdo con las siguientes disposiciones:

a) Para los municipios cuyas revisiones catastrales han surtido efecto en el año 1994 y siguientes, de acuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores, es de 0,50.

b) Para el resto de los municipios, de acuerdo con lo establecido en la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 13 de junio de 1983, por la que se dictan normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de aplicación en la revisión de los valores catastrales de bienes de naturaleza urbana, el coeficiente de relación al mercado, obtenido como la relación entre el valor catastral y el valor de mercado, es de 0,71.

2.3. Coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI)

En el cálculo directo el coeficiente de variación del mercado inmobiliario toma valor 1, puesto que se utilizan valores actuales de mercado.

En el cálculo indirecto el coeficiente de variación del mercado inmobiliario expresa la variación experimentada por el mercado inmobiliario desde el año de aprobación de las ponencias de valores totales hasta el año 2017 y se obtiene dividiendo el valor medio anual de tasación del metro cuadrado de vivienda en el año 2017 por el valor medio del año de aprobación de la ponencia de valores.

Los valores medios de tasación se obtienen de las estadísticas elaboradas por los departamentos de la Administración del Estado competentes en materia de Vivienda sobre precios de la vivienda, con datos obtenidos de las tasaciones hipotecarias de las compraventas formalizadas en escritura pública. Para los municipios de menos de 25.000 habitantes se utilizan los datos a nivel nacional, autonómico o provincial y para el resto los datos a nivel municipal.

3. Coeficiente de distrito (Cd)

En aquellos municipios que por su importancia, tamaño y dinámica inmobiliaria se han observado diferencias entre distintas zonas urbanas que dan lugar a variaciones significativas en el coeficiente RM de referencia al mercado, se han determinado los coeficientes RM desagregados por distritos postales (RMD).

El coeficiente de distrito (Cd) se obtiene por tanto como la relación entre el RM de todo el municipio y el RM de la zona determinada por el código postal.

Para el año 2019 se han considerado los siguientes municipios desagregados por distritos postales:

Municipios con coeficiente de distrito

Cod. INE Municipio

3009 ALCOY/ALCOI

3014 ALICANTE/ALACANT

3018 ALTEA

3031 BENIDORM

3063 DÉNIA

3065 ELCHE/ELX

3082 JÁVEA/XÀBIA

3099 ORIHUELA

3133 TORREVIEJA

12004 ALCALÀ DE XIVERT

12011 ALMENARA

12040 CASTELLÓN DE LA PLANA/CASTELLÓ DE LA PLANA

12082 NULES

46105 CULLERA

46131 GANDIA

46235 SUECA

46250 VALÈNCIA

Para el resto de municipios el coeficiente de distrito toma el valor 1,00 en cualquier caso.

4. Coeficiente de planta (Cp)

El coeficiente de planta (Cp) se establece para modular aquellas situaciones de carácter especial donde el valor catastral no recoge determinadas características de situación de los inmuebles que dan lugar a apreciaciones o depreciaciones del valor de los inmuebles. Estas situaciones son:

a) Viviendas situadas en la planta baja de edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal: coeficiente 0,90.

b) Viviendas situadas en la planta primera de edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal: coeficiente 0,90.

c) Viviendas situadas en la planta segunda o tercera de edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal sin ascensor: coeficiente 0,80.

d) Viviendas situadas en la planta cuarta o superior de edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal sin ascensor: coeficiente 0,75.

e) Viviendas con terraza privativa, situadas en la planta ático de edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal: coeficiente 1,10.

5. Coeficiente de uso (Cu)

El coeficiente de uso (Cu) es, para cada municipio o zona del mismo, la relación entre el RM de los testigos de uso vivienda y el RM de los testigos de uso garaje o trastero. Su aplicación se limita a operaciones sobre plazas de garaje y/o trasteros que cuenten con valor catastral independiente de cualquier otro bien.

En cualquier otro caso el coeficiente de uso adoptará el valor 1,00.

ANEXO II

Tablas de coeficientes

A. COEFICIENTES DE MUNICIPIO (Cm), DE DISTRITO (Cd) Y DE USO (Cu)

COD INE: Código INE del municipio

AÑO PON: Año de entrada en vigor de la ponencia de valores

CAVC: Coeficiente de actualización de los valores catastrales previsto para 2019

CP: Código postal

Cm: Coeficiente de municipio

Cd: Coeficiente de distrito

Cu*: Coeficiente de uso garaje o trastero

*El coeficiente de uso se aplica solo para la determinación del valor real de plazas de garaje y/o trasteros.

B. COEFICIENTES DE PLANTA (Cp)

Cp: Coeficiente de planta

SITUACIÓN* Cp

Viviendas en planta baja

en edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal 0,90

Viviendas en planta primera

en edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal 0,90

Viviendas en planta segunda o tercera

en edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal sin ascensor 0,80

Viviendas en planta cuarta o superior

en edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal sin ascensor 0,75

Viviendas con terraza en planta ático

en edificios de vivienda colectiva en régimen de propiedad horizontal 1,10

* Para otras situaciones no especificadas el coeficiente de planta adoptará el valor 1,00.